La vivienda de obra nueva a la venta se reduce en Valencia casi un 50% en dos años

 La falta de suelo urbano, los dilatados plazos administrativos y el auge del ‘built to rent’, principales causas de una situación que ha provocado, en un año, subidas del precio medio cercanas al 40%en Extramurs o Campana

La construcción no se recupera, pero podría ser peor si no fuera por la pandemia. Así, se desprende del informe relativo al cuarto trimestre de 2021 de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), creada en 2019 con el objetivo de detectar desequilibrios entre la oferta y la demanda del sector inmobiliario en la ciudad de Valencia. Según el mismo, se destaca un significativo descenso de un 48,72% en la vivienda de obra nueva a la venta desde el tercer trimestre de 2019, y achaca las principales causas de la situación son la falta de suelo urbano, los dilatados plazos administrativos y el auge del built to rent. Por su parte, la pandemia, lejos de aumentar el impacto negativo de esta carencia, ha contribuido a atenuar su impacto.

Durante la presentación del Informe 4T2021, Fernando Cos-Gayón, doctor arquitecto por la UPV y director de la Cátedra, ha explicado que, “si tomamos para el análisis los testigos segmentados y homogeneizados, esto es, aquellas viviendas que representan fielmente a una determinada muestra, observamos algo inquietante, y es la severa disminución, un 48,72%, en un breve periodo de tiempo, desde el tercer trimestre de 2019 hasta el cuarto de 2021. Es decir, casi la mitad de viviendas de obra nueva a la venta en 2 años”.

“Este dato es importante”, según el arquitecto, “y además de por lo evidente -a menos oferta e igualdad de demanda, mayor precio-, por el efecto distorsionado que puede provocar el no depurar qué viviendas son tenidas en cuenta para establecer los precios medios que vemos publicados habitualmente”. En su opinión, “si ya supone una importante distorsión no extraer del análisis las viviendas en áticos o plantas bajas, cuando la muestra total disminuye, este proceder aumenta significativamente el error, dando una sensación de normalidad cuando, como vemos, la situación es crítica en la ciudad de Valencia”.

 “El hecho de que la oferta de vivienda de obra nueva se reduzca en dos años casi un 50% es algo a considerar e intentar remediar cuanto antes”, ha indicado el director de la Cátedra, que ha recordado “que veníamos de una recuperación, lenta pero estable y que, en modo alguno, se había llegado a las tasas de reposición que precisa una ciudad como Valencia, situada en el entorno de las 3.000 viviendas nuevas al año”.

“Esta ausencia de oferta de obra nueva en varios distritos de la ciudad de Valencia”, ha señalado Cos-Gayón, “comienza a provocar situaciones como las de Extramurs o Campanar, donde el precio medio crece en el entorno de un 40% respecto al 4T2020 y, en ambos casos, se observa, simultáneamente, una drástica caída de los testigos; es decir, hay menos viviendas de obra nueva a la venta, y las disponibles están elevando significativamente su precio”.

Situación peor sin la pandemia

Las causas de esta falta de promociones inmobiliarias nuevas son varias, según ha indicado el investigador de la UPV: “En primer lugar, la falta de suelo, sobre todo para edificios de más de 40 viviendas. Es un hecho que cada vez es más complicado encontrar suelo urbano para promocionesmedias y grandes, lo que está provocando, además, que el precio de esos solares suba, por la dinámica de oferta y demanda”.

En este aspecto, ha destacado Cos-Gayón, “el efecto Covid, curiosamente, no ha acrecentado esto, sino que lo ha atenuado. La situación aun sería más extrema si no hubiéramos estado en pandemia, pues la recuperación antes mencionada habría seguido su curso que, junto a la demanda interesada en la compra, habría acelerado este proceso. Evidentemente, las dudas en cuanto a la evolución de la pandemia, y la paralización de nuevas promociones en el segundo y tercer trimestre de 2020, han dado ese respiro al poco suelo disponible”.

Los plazos administrativos y el built to rent

A esa falta de suelo en la ciudad hay que añadir, según el doctor arquitecto por la UPV y actual director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación (ETSIE-UPV), dos causas más de evidente impacto: los dilatados plazos administrativos y el auge de la modalidad built to rent (construido para alquiler).

En cuanto a los plazos administrativos, señala Cos-Gayón, “aquí si que el efecto de la pandemia juega en contra, pues ante la incertidumbre de cuándo terminará la obra se añade la de no tener control sobre los tiempos de gestión. Es por ello que consideramos urgente abordar mecanismos más eficaces para la gestión de las licencias urbanísticas a fin de generar mayor seguridad en la inversión que supone un proyecto inmobiliario”.

En cuanto al built to rent, se trata de un modelo inmobiliario “consolidado y con recorrido a medio plazo, opinión unánime de los operadores del sector y que se concreta en ‘The Housing Property Telescope’ de EY, donde, además, se pone en valor que esas viviendas de alquiler serán más económicas que las actuales en el mercado, y estarán mejor gestionadas”.

“Esta buena noticia para el mercado del alquiler”, ha destacado Cos-Gayón, “no lo es tanto para los compradores de vivienda de obra nueva, pues con menos suelo y este modelo en auge, prevemos una tendencia de reducción en los próximos meses”.

Conclusión general: urge actuar en la ciudad

Como conclusión general, el director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda, ha afirmado que “podemos establecer que hay interés por invertir en residencial, en todas sus modalidades, pero es necesario actuar en la ciudad para que la escasez de suelo no genere unas subidas de precio que provocarían un grave desequilibrio entre oferta y demanda, con desplazamiento de esta última».

La UPV y la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios y Agentes de la Edificación y Rehabilitación de Valencia firmaron un acuerdo para el desarrollo del Observatorio de la Vivienda en mayo de 2019, con el citado objetivo de detectar desequilibrios entre la oferta y la demanda en el sector inmobiliario. Desde entonces, la iniciativa, cuyas actividades se realizan a través de la ETSIE-UPV, reúne a la Asociación de Promotoras de Valencia (APROVA), Olivares Consultores, Porcelanosa, Vialterra Infraestructuras, White Investing, el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia (CAATIE), HUB Inversión Inmobiliaria y Urbania Developer.